Письмо Минфина России от 02.09.2011 № 03-05-06-02/95 «О введении налога на недвижимость»

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу введения налога на недвижимость и сообщает следующее.
В соответствии со ст. 57 Конституции Российской Федерации каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы.
При этом отмечаем, что налог можно считать законно установленным только в том случае, если законом зафиксированы все существенные элементы налогового обязательства, то есть установить налог можно только путем прямого перечисления в законе существенных элементов налогового обязательства. Законодатель, устанавливая налоги, определяет как их систему, так и элементы налоговых обязательств, в том числе объект налогообложения, налоговую базу, порядок исчисления и уплаты налога. Данная правовая позиция находит отражение, в частности, в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 25.01.2005 N 32-О.
Согласно п. 1 ст. 38 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) объектом налогообложения является реализация товаров (работ, услуг), имущество, прибыль, доход, расход или иное обстоятельство, имеющее стоимостную, количественную или физическую характеристику, с наличием которого законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога.
Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации 10 июня 2004 г. принят в первом чтении проект федерального закона N 51763-4 "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации" (далее - проект федерального закона N 51763-4), в соответствии с которым Кодекс дополняется главой "Местный налог на недвижимость".
Согласно проекту федерального закона N 51763-4 налогоплательщиками налога на недвижимость являются физические лица и организации, обладающие недвижимым имуществом на праве собственности.
В качестве объектов налогообложения местным налогом на недвижимость определяются в том числе земельные участки, жилые дома, квартиры, дачи, гаражи или иные строения, помещения и сооружения, находящиеся на земельном участке.
В настоящее время в соответствии с Планом реализации мероприятий, обеспечивающих введение на территории Российской Федерации местного налога на недвижимость, Минфином России совместно с Минэкономразвития России проводится работа по подготовке проекта поправок Правительства Российской Федерации в проект федерального закона N 51763-4, направленная на определение налоговой базы, эффективной налоговой ставки и налоговых льгот, применяемых при исчислении налога на недвижимость.
При подготовке проекта поправок будут учтены основные начала законодательства о налогах и сборах, определенные ст. 3 Кодекса.
Так, согласно п. 1 ст. 3 Кодекса каждое лицо должно уплачивать законно установленные налоги и сборы. Законодательство о налогах и сборах основывается на признании всеобщности и равенства налогообложения. При установлении налогов учитывается фактическая способность налогоплательщика к уплате налога.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.Разгулин
02.09.2011

Проект федерального закона N 51763-4 
"О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации"

См. пояснительную записку

    финансово-экономическое обоснование

    перечень законодательных актов для изменения

Статья 1

Внести в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, N 32, ст.3340, 3341; 2001, N 1, ст.18; N 23, ст.2289; N 33, ст.3413, 3421, 3429; N 49, ст.4554, 4564; N 53, ст.5015, 5023; 2002 N 1, ст.4; N 22. ст.2026; N 30, ст.3021, 3027, 3033; N 52, ст.5138; 2003, N 1, ст.2, 5, 6, 8, 11; N 19, ст.1749; N 21, ст.1958; N 22, ст.2066, N 23, ст.2174; N 26, ст.2567; N 27, ст.2700; N 28, ст.2874, 2879, 2886; N 46, ст.4435, 4443, 4444; N 50, ст.4849; N 52 ст.5030) следующие изменения:

1) пункт 4 статьи 374 дополнить подпунктом 3 следующего содержания:

"3) имущество, облагаемое местным  налогом  на  недвижимость.";

2) дополнить разделом Х следующего содержания;

"Раздел X. Местные налоги

Глава 31. Местный налог на недвижимость

Статья 387. Общие положения

1. Местный налог на недвижимость (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления. Налог вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в порядке, определяемомпунктами 2 и 3 настоящей статьи, и обязателен к уплате на территории соответствующегомуниципального образования.

2. При установлении налога представительные органы местного самоуправления городских и сельских поселений, городских округов вводят налог, определяют налоговую ставку в пределах, установленных настоящей главой, необлагаемые налогом нормы, предусмотренные статьей 390настоящей главы, порядок и сроки уплаты налога, льготы и основания для их использованияналогоплательщиками в отношении недвижимого имущества, находящегося на территории этих поселений.

3. При установлении налога представительные органы местного самоуправлениямуниципальных районов вводят налог, определяют налоговую ставку в пределах, установленных настоящей главой, необлагаемые налогом нормы, предусмотренные статьей 390 настоящей главы, порядок и сроки уплаты налога, льготы и основания для их использования налогоплательщиками в отношении недвижимого имущества, находящегося на межселенных территориях этихмуниципальных районов.

Статья 388. Налогоплательщики

Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаютсяфизические лица и организации, обладающие недвижимым имуществом, указанным в пункте 1 статьи 389 настоящего Кодекса, на праве собственности.

Статья 389. Объект налогообложения

1. Объектом налогообложения для целей настоящей главы признаются следующие объектынедвижимости:

1) недвижимое имущество, входящее в состав жилищного фонда;

2) гаражи, принадлежащие физическим лицам, а также гаражно-строительным кооперативам, жилищно-строительным кооперативам и товариществам собственников жилья;

3) дачные и садовые земельные участки;

4) земельные участки, на которых находятся объекты недвижимости, указанные в подпунктах 1и 2 настоящего пункта.

5) земельные участки, выделенные под строительство объектов, указанных в подпунктах 1 и 2настоящего пункта.

2. Освобождается от налогообложения имущество, входящее в состав государственного имуниципального жилищного фонда, а также земельные участки, на которых находятся объектынедвижимости, входящие в состав государственного и муниципального жилищного фонда.

3. При установлении налога представительные органы местного самоуправления вправе определить дополнительные виды объектов недвижимости, необлагаемых налогом.

Статья 390. Налоговая база

1. Налоговой базой для целей настоящей главы признается оценочная стоимость объектовнедвижимого имущества, указанного в пункте 1 статьи 389 настоящего Кодекса, расположенных на территории соответствующего муниципального образования. Оценочная стоимость объектовнедвижимости определяется по состояние на 1 число первого месяца налогового периода.

2. Оценка имущества для целей обложения налогом на недвижимость осуществляет уполномоченный орган местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий учет и оценку объектов недвижимости) в порядке, определяемом нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, с учетом принципов, указанных в статье 392 настоящей главы.

3. Для налогоплательщиков - физических лиц налоговая база по объекту, относящемуся к жилому фонду, уменьшается на сумму налогового вычета. Налоговый вычет, установленный настоящим подпунктом, применяется при исчислении налоговой базы объекта жилого фонда, находящегося по месту жительства физического лица - налогоплательщика. Размер налогового вычета определяется исходя из необлагаемой налогом нормы и количества физических лиц, совместно проживающих с налогоплательщиком по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Необлагаемая налогом норма определяется нормативными правовыми актами органов местного самоуправления на основе средней в данном муниципальном образовании стоимости 5 квадратных метров общей площади жилья.

При исчислении налогового вычета принимаются в расчет только те физические лица, совместно проживающие с налогоплательщиком, которые не имеют право на применение налогового вычета, предусмотренного настоящей статьей, либо не воспользовались этим правом.

Если сумма налоговых вычетов в налоговом периоде будет превышать стоимость объектовнедвижимого имущества, указанного в пункте 1 статьи 389 настоящего Кодекса, то применительно к этому налоговому периоду налоговая база принимается равной нулю.

Статья 391. Особенности определения налоговой базы в отношении имущества, находящегося в общей собственности

1. Налоговая база в отношении объекта недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственникамиданного объекта, пропорционально его доле в общей долевой собственности.

2. Налоговая база в отношении объекта недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственникамиданного объекта, в равных долях.

Статья 392. Принципы формирования методики оценки

1. Оценка объектов недвижимости для целей налогообложения осуществляется в порядке, определяемом актами органов местного самоуправления исходя из оценки рыночной стоимости объектов недвижимости с применением понижающего коэффициента - 0,8.

2. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости определяется на основе применения методов массовой оценки с учетом правил, установленных в настоящей статье.

3. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости для целей налогообложенияпроизводится путем:

сбора и анализа рыночных данных (цен сделок, предложений к продаже, оценок рыночной стоимости объектов недвижимости);

установления статистически достоверной зависимости цен от учетных характеристик объектовнедвижимости;

проведения массовой оценки всех объектов, подлежащих налогообложению, на основеучетных характеристик объектов на дату переоценки;

проведения регулярного мониторинга качества оценки и переоценки недвижимости для целейналогообложения не реже одного раза в пять лет.

4. Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости недвижимости утверждаютсяПравительством Российской Федерации и устанавливают правила определения порядка оценки:

а) для рынков с различным соотношением числа сделок и общего количества объектов, с различным числом характеристик, существенно влияющих на цены;

б) для муниципальных образований с различными возможностями финансирования учета и оценки, обеспечивая эффективность оценки путем установления соотношения активности рынка, затрат на проведение оценки, и целесообразной точности оценки;

в) с целью обеспечения равномерности и справедливости оценки на основе единообразия оценки и своевременной коррекции систематических ошибок (недооценок или переоценок) по объектам, принадлежащим к какой-либо группе по размерам, качеству, месторасположению;

г) с целью своевременного информирования налогоплательщиков и обеспечения рассмотрения их обращений по вопросам учета и оценки для целей налогообложения,

д) с целью обеспечения органов, уполномоченных на проведение оценки, необходимойинформацией о ценах сделок и услуг на рынке недвижимости в масштабах Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

5. Учреждения юстиции по регистрации прав предоставляют данные о ценах сделок купли-продажи объектов недвижимости по установленной форме органам, уполномоченнымПравительством Российской Федерации на статистическую обработку и определение средней рыночной стоимости квадратного метра общей площади жилья по установленному перечню.

6. Объекты незавершенного строительства, расположенные на земельных участках, указанных в подпунктах 3 и 5 пункта 1 статьи 389 настоящего Кодекса, а также объекты недвижимости, расположенные на земельных участках, указанных в подпункте 3 пункта 1 статьи 389, рассматриваются в качестве улучшений налогооблагаемых земельных участков с соразмерным увеличением оценки рыночной стоимости.

7. Факт нахождения земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости вчастной собственности разных лиц не может рассматриваться в качестве фактора, понижающего стоимость земельного участка или расположенного на нем объекта недвижимости.

8. Оценка объектов жилищного фонда, отнесенных в установленном порядке к ветхим, аварийным, не отвечающим санитарным требованиям, признается равной нулю.

9. При оценке земельных участков, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения или использования, может применяться понижающий коэффициент с учетом долиземельного участка, используемого для ведения личного подсобного хозяйства и других сельскохозяйственных целей.

Понижающий коэффициент устанавливается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Статья 393. Налоговый период

Налоговым периодом признается календарный год.

Статья 394. Налоговая ставка

1. Налоговая ставка устанавливается нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в пределах от 0,1 до 1 процента налоговой базы.

2. Ставка налога на недвижимость за земельные участки, предоставленные под жилищное строительство, за исключением индивидуального жилищного строительства, увеличивается на нормативный период проектирования и строительства соответствующих объектов до регистрацииправ на построенный объект недвижимости.

В случае завершения такого жилищного строительства и регистрации прав на построенный объект недвижимости до окончания установленного нормативного периода проектирования и строительства сумма уплаченного налога сверх однократной ставки налога подлежит возмещению (зачету, возврату) налогоплательщику.

В случае не завершения жилищного строительства до истечении установленного двухлетнегосрока ставка налога увеличивается повторно, а сумма уплаченного налога сверх однократной ставкиналога за весь период проектирования и строительства не подлежит возмещению налогоплательщику.

Ставка налога на недвижимость за земельные участки, предоставленные под индивидуальное жилищное строительство, дачное строительство, гаражное строительство увеличивается по истечении установленного нормативного срока проектирования и строительства соответствующих объектов до регистрации прав на построенной объект недвижимости.

Кратность увеличения ставки налога и нормативные сроки проектирования и строительства соответствующих объектов недвижимости устанавливаются нормативными правовыми актамипредставительных органов местного самоуправления.

Статья 395. Порядок исчисления налога

1. Сумма подлежащего уплате налога исчисляется налоговыми органами по итогам налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, определяемой с учетом требований настоящей главы.

2. Суммы налога исчисляются налоговыми органами на основании сведений, представляемыхорганами, осуществляющими учет и оценку объектов недвижимости, и органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3. При переходе права собственности на объект недвижимости, являющийся объектом налогообложения, от одного лица к другому в течение налогового периода, уплата налогапроизводится каждым из указанных лиц с учетом коэффициента, определяемого как отношение числа полных месяцев, в течение которых данный объект недвижимости находился в собственности этого лица, к числу календарных месяцев в налоговом периоде. При этом месяц возникновения права собственности, а также месяц прекращения права собственности признаются за полный месяц.

4. В отношении вновь созданных, приобретенных либо уничтоженных (полностью разрушенных) объектов недвижимого имущества исчисление налога производится с учетом коэффициента, определяемого как отношение числа полных месяцев, в течение которых на данныйобъект налогообложения было зарегистрировано право собственности налогоплательщика, к числу календарных месяцев в налоговом периоде.

5. Органы, осуществляющие учет и оценку объектов недвижимости ежегодно, до 1 марта года, следующего за налоговым периодом, обязаны сообщать в налоговые органы по месту своего нахождения сведения о стоимости объектов недвижимости, являющихся объектом налогообложенияместным налогом на недвижимость.

6. Сведения, указанные в пункте 5 настоящей статьи, представляются органами, осуществляющими учет и оценку объектов недвижимости, и органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по формам, утвержденным Министерством Российской Федерации по налогам и сборам.

Статья 396. Порядок и сроки уплаты налога

1. Сумма налога уплачивается на основании налогового уведомления, направляемогоналогоплательщику налоговыми органами.

2. Налогоплательщики уплачивают сумму исчисленного в соответствии с настоящей главойналога не позднее двух месяцев с момента получения налогового уведомления.

Статья 2

Внести в статью 21 Закона Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. N 2118-1 "Об основахналоговой системы в Российской Федерации" (Ведомости Съезда народных депутатов РоссийскойФедерации и Верховного Совета Российской Федерации, 1992, N 11, ст.527; N 34, ст.1976; 1993, N 4, ст.118; Собрание законодательства Российской Федерации, 1999, N 1, ст.1; N 7, ст.879; 2000, N 32, ст.3341; 2003, N 1, ст.6; N 23, ст.2174; N 28, ст.2886) следующие изменения:

1) дополнить пункт 1 подпунктом "в.1" следующего содержания:

"в.1) местный налог на недвижимость;";

2) дополнить пунктом 4.1 следующего содержания:

"4.1. Организации и физические лица, являющиеся плательщиками налога на недвижимость, исключают из объектов налогообложения налогом на имущество организаций, налогом на имущество физических лиц и земельным налогом объекты недвижимости, облагаемые местным налогом нанедвижимость.".

Статья 3

Внести в статью 15 части первой Налогового кодекса Российской федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст.3824) изменение, дополнив ее пунктом 6 следующего содержания:

"6) местный налог на недвижимость.".

Статья 4

Внести в статью 2 Закона Российской Федерации от 9 декабря 1991 года N 2003-I "О налогах на имущество физических лиц" (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации, 1992, N 8, ст.362; Собрание законодательства РоссийскойФедерации, 1994, N 16, ст.1863; 1999, N 29, ст.3689; 2002, N 30, ст.3037) изменение, изложив ее в следующей редакции:

"Статья 2. Объекты налогообложения

1. Объектами налогообложения признаются следующие виды имущества: жилые дома,квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения.

2. Не признаются объектом налогообложения объекты недвижимости, облагаемые местнымналогом на недвижимость.".

Статья 5

Внести в раздел IV Закона Российской Федерации от 11 октября 1991 года N 1738-I "О плате за землю" (Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1991, N 44, ст.1424: Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного СоветаРоссийской Федерации, 1992, N 10, ст.469; N 34, ст.1976; Собрание законодательства РоссийскойФедерации, 1994, N 16, ст.1860; 1996, N 1, ст.4; 1997, N 26, ст.2954; N 47, ст.5342; 1998, N 30, ст.3613; 2002, N 30, ст.3033) изменение, дополнив его статьей 14.1 следующего содержания:

"Статья 14.1. Юридические и физические лица, являющиеся плательщиками местного налогана недвижимость, исключают из объекта налогообложения земельным налогомобъекты недвижимости, облагаемые местным налогом на недвижимость".

Статья 6

Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 января 2005 года, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.